Налоги на доходы физических лиц

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами России, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами России.

К источникам доходов связанных с недвижимостью относятся:

• Доходы от реализации недвижимого имущества
• Доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества

Государство в которой находится недвижимость не имеет значения, это может быть Россия или любое другое государство. Налог на доход не нужно платить если соблюдаются сразу 2 условия:

• Доход получен не от источника в России
• Вы не находитесь в России более 183 дней в течение 12 месяцев подряд

Дополнительные документы:

• Письмо Минфина РФ от 18 мая 2012 года №03-04-05/6-637 «О налогообложении НДФЛ доходов физического лица от продажи принадлежащего ему недвижимого имущества»
• Письмо Минфина РФ от 30 мая 2012 года №03-04-05/9-663 «Об уплате НДФЛ при продаже недвижимости»

Налоговая база определяется как денежное выражение доходов подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. Для доходов, на которые действует ставка в 13%, распространяются налоговые вычеты; если налоговая ставка отличается от 13% (например, это индивидуальный предприниматель со ставкой 6%), то вычеты не предоставляются.

• Налоговая ставка для физических лиц резидентов — 13%
• Налоговая ставка для физических лиц не резидентов — 30%
• Налоговый периодом признаётся календарный год

Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности умноженная на понижающий коэффициент 0,7, доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, это положение не применяется.

• ФЗ РФ от 29 ноября 2014 года №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ»

Вышеуказанный закон дополнил Налоговый кодекс статьёй 217.1, которая говорит о понижающем коэффициенте 0,7. При этом статья 4 пункт 3 этого закона имеют следующее содержание «3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ (в редакции настоящего ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после 1 января 2016 года». То есть понижающий коэффициент применяется только к объектам, приобретённым в собственность после 01.01.2016.

Отметьте: если объект продаётся за сумму, которая выше его кадастровой стоимости, то налог платится с дохода полученного в соответствии с суммой указанной в договоре, понижающий коэффициент 0,7 не применяется ни к кадастровой стоимости, ни к стоимости указанной в договоре.

Датой фактического получения дохода является:

• День получения средств, их перечисления на счёт продавца в банке при получении доходов в денежной форме (на счета третьих лиц по его поручению)
• День передачи доходов в натуральной форме, при получении в натуральной форме
• День получения доходов в виде материальной выгоды при приобретении товара
• День зачёта встречных однородных требований

• Письмо Минфина РФ от 13 августа 2013 года №03-04-07/32771 «Об определении налоговой базы по НДФЛ в отношении дохода физического лица от продажи принадлежащего ему недвижимого имущества»

Законом субъекта РФ для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества налог может быть уменьшен вплоть до нуля. Субъект России может изменить:

• Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (стандартно это 5 лет)
• Размер понижающего коэффициента (стандартно это 0,7)

Минимизация налога

Если квартира находится в общей долевой собственности менее срока, который даёт право на льготу при уплате налога и продаётся как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами пропорционально их доле. Если же каждый владелец доли продаёт свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый владелец доли имеет право получить налоговый вычет на 1 000 000 рублей.

• Письмо ФНС РФ от 2 ноября 2012 года №ЕД-4-3/18611@ «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»
• Письмо ФНС РФ от 25 июля 2013 года №ЕД-4-3/13578@ «О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС РФ от 2 ноября 2012 года №ЕД-4-3/18611@)»
• Письмо ФНС РФ от 22 апреля 2015 года №БС-4-11/6911@ «Об исполнении письма ФНС РФ от 25 июля 2013 №ЕД-4-3/13578@»

Схемы уклонения от уплаты налога

1. Занижение стоимости объекта. В договоре указывается маленькая стоимость (чтобы снизить налогооблагаемую базу и одновременно не привлекать внимание ФНС) и дополнительно подписывается соглашение о неотделимых улучшениях
2. Оформление сделки договором дарения
3. Оформление объекта на нескольких владельцев (чтобы не привлекать внимание ФНС к крупным расходам одного лица)

Дополнительные материалы

• Письмо Минфина РФ от 24 января 2011 года №03-04-05/9-25 «Об уменьшении налоговой базы по НДФЛ при продаже квартиры на сумму расходов, связанных с ремонтом»
• Письмо УФНС РФ по г.Москве от 22 марта 2011 года №20-14/4/026727 «О порядке налогообложения дохода, полученного от продажи квартиры в ЖСК, паевые взносы за которую выплачены 1 января 1990 года»
• Письмо ФНС РФ от 13 октября 2011 года №ЕД-3-3/3378@ «О налогообложении доходов физических лиц»
• Письмо Минфина РФ от 26 августа 2011 года №03-04-05/7-607 «О налогообложении НДФЛ дохода от продажи нежилого помещения, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет»
• Письмо Минфина РФ от 3 мая 2012 года №03-04-05/6-589 «О налогообложении НДФЛ доходов физического лица от продажи принадлежащего ему недвижимого имущества»
• Письмо Минфина РФ от 18 мая 2012 года №03-04-05/6-650 «О налогообложении НДФЛ доходов физического лица от продажи принадлежащего ему недвижимого имущества»
• Письмо Минфина РФ от 25 июня 2012 года №03-04-05/3-768 «О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи квартиры»
• Письмо Минфина РФ от 15 марта 2013 года №03-04-05/4-232 «Об уплате НДФЛ при продаже долей в праве собственности на нежилое помещение»
• Письмо Минфина РФ от 2 апреля 2013 года №03-04-05/9-326 «О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры и земельного участка»
• Письмо Минфина РФ от 21 июня 2013 года №03-04-05/23428 «Об обложении НДФЛ дохода, полученного в результате мены имущества»

Налоговый кодекс, статьи: 207, 208, 209, 210, 216, 217, 224.