Письмо Минфина РФ от 15 декабря 2011 года №03-04-05/7-1049 «О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении объекта незавершённого строительства»

Согласно позиции, изложенной в Письме Минфина РФ от 14 сентября 2010 года №03-04-08/10-199, не оконченный строительством жилой дом относится к иному имуществу, при продаже которого имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 250 000 рублей. До 1 января 2010 года указанный вычет предоставлялся в размере 125 000 руб. Правомерно ли недостроенный дом, в котором фактически проживают люди, оплачивают электричество и водоснабжение, в целях получения имущественного налогового вычета по НДФЛ считать жилым домом?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

В соответствии со статьёй 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В настоящее время согласно статье 25 ФЗ от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускается регистрация права собственности на объект незавершённого строительства.

Кодекс не содержит определения термина жилой дом. В связи с этим подлежит применению пункт 1 статьи 11 Кодекса, предусматривающий, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ (далее — Жилищный кодекс) жилой дом относится к жилым помещениям.

При этом в соответствии со статьёй 15 Жилищного кодекса жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

До ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершённого строительства и не может считаться жилым домом.

В соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объёме и являющийся основанием для постановки объекта на государственный учёт.

Таким образом, только после регистрации объекта незавершённого строительства в качестве жилого дома он считается таковым и в случае его продажи в течение 3 лет со дня его регистрации налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Если объект незавершённого строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, он считается иным имуществом и в случае его продажи в течение 3 лет со дня регистрации данного объекта в качестве объекта незавершённого строительства налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет только в размере 250 000 рублей.